Rechtsanwalt für Kapitalanlagerecht - Bankenrecht - S&K Rechtsanwälte in Berlin Mitte

Die Ausgangssituation:

Banken und andere Finanzierungsinstitute lassen sich ihre ausgereichten Darlehen für den Erwerb einer Immobilie durch Grundschulden sichern, die im Grundbuch eingetragen werden. Im Gegensatz zu einer Hypothek, die vom Bestand der Darlehensforderung abhängig (akzessorisch) ist, ist eine Grundschuld von ihr lösgelöst. Vorteil einer Grundschuld beispielsweise ist, dass diese – einmal im Grundbuch eingetragen – nach Tilgung des ursprünglich aufgenommenen Darlehens als Sicherheit für einen neuen Kredit dienen kann; der Kreditnehmer erspart sich dann die – zum Teil nicht unerheblichen Notar- und Grundbuchkosten - für die Bestellung und Eintragung einer weiteren Grundschuld.

Die Besicherung durch Grundschuld wird zumeist mit einem abstrakten Schuldversprechen mit notariell beurkundeter Zwangsvollstreckungsunterwerfung und zwar sowohl hinsichtlich des Grundstücks als auch hinsichtlich des persönlichen Vermögens des Schuldners verbunden. Eine Sicherungsabrede, dass die Bank nur bei eingetretener Verwertungsreife, d.h. nach Kündigung des Darlehens aufgrund wiederholt ausgebliebener Zahlung der Raten, aus dem Schuldversprechen vorgehen darf, schützt den Darlehensnehmer. Die Bank könnte zwar aus dem Schuldversprechen jederzeit die Zwangsvollstreckung gegenüber ihrem Darlehensnehmer betreiben, darf dies allerdings wegen der getroffenen Sicherungsabrede nicht.

Das Problem:

Diese Situation ändert sich indes, sofern die Bank – wie in jüngster Vergangenheit mehrfach geschehen – Kredite im Paket mitsamt den zu sichernden Grundschulden verkauft. Zur Erlangung von Liquidität haben Kreditinstitute Darlehenspakete an ausländische Investoren – allen voran die US-amerikanische Lone Star Gruppe – veräußert. Die bereits beschriebene Abstraktheit der Grundschuld ermöglicht es, hieraus gegen den Darlehensnehmer/Eigentümer der belasteten Immobilie zu vollstrecken. Die Sicherungsabrede schützt den Schuldner zwar gegenüber seiner Bank, nicht jedoch gegenüber dem Kreditaufkäufer, da die Sicherungsabrede gerade nicht mit übertragen wird.

So kann es passieren, dass plötzlich ein Investor die sofortige Rückzahlung des Kredites verlangt, obgleich der Darlehensnehmer immer pünktlich seine Raten zahlte. Da eine Umschuldung nicht immer gelingt, lassen sich so weitgehende Zugeständnisse des Darlehensnehmers hinsichtlich einer höheren Verzinsung erpressen. Kommt es jedoch zu keiner Einigung zwischen Darlehensnehmer und Investor, droht die Zwangsversteigerung und damit der Verlust der finanzierten Immobilie und möglicherweise – sofern die Verwertung nicht zur vollständigen Rückführung des Darlehens ausreicht – sogar der finanzielle Ruin.

Die Lösung:

Der Gesetzgeber hatte hier schnell Handlungsbedarf erkannt und am 27.06.2008 in dritter Lesung einen Gesetzesentwurf beschlossen, wonach dem Darlehensnehmer mehr Rechte und ein besserer Schutz vor Kreditverkäufen eingeräumt werden soll. Das „Risikobegrenzungsgesetz“ wurde am 12.08.2008 ausgefertigt. Allerdings werden hierdurch nicht die Vielzahl der Altfälle erfasst, da das Gesetz nur Wirkung für die Zukunft entfaltet und damit ausschließlich Neukunden schützt.

Hilfe kommt indes aus Norddeutschland: Das Landgericht Hamburg hatte am 09.07.2008 in einem Beschwerdeverfahren - sog. Klauselerinnerungsverfahren nach § 732 ZPO – (Az. 318 T 183/07) über einen Antrag eines Eigentümers und Darlehensnehmers zu entscheiden, wonach einer Nichtbank nach einer Veräußerung und Abtretung von Darlehensforderung und Grundschulden keine vollstreckbare Ausfertigung einer Grundschuldbestellungsurkunde hätte erteilt werden dürfen.

Das Landgericht entschied, dass die Unterwerfung eines Schuldners unter die sofortige Zwangsvollstreckung in einer notariellen Urkunde als unangemessene Benachteiligung des Kreditnehmers i.S.d. § 307 Abs. 1 BGB zu qualifizieren und damit unwirksam ist, wenn die ursprünglich kreditgebende, durch die Unterwerfungserklärung gesicherte Bank die Forderung frei an beliebige Dritte abtreten kann.

Zur Begründung führte das Landgericht zunächst aus, dass es die Abtretung der Grundschuld als zulässig erachte. Abtretungsverbote seien nicht ersichtlich. Allerdings ginge die Abtretung der gem. § 794 Abs. 1 Nr. 5 abgegebenen Unterwerfungserklärung ins Leere, denn die in der Grundschuldbestellungsurkunde enthaltenen vorformulierte Unterwerfungserklärung sei unwirksam, da sie den Schuldner unangemessen benachteilige. Die hat zur Folge, dass die Zwangsvollstreckungsklausel nicht hätte erteilt werden dürfen.

Gegen die bisherige Praxis, wonach die Banken sich zur Besicherung ihrer (Darlehensrückzahlungs-)forderungen die sofortige Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück und/oder in das gesamte Vermögen ihrer Darlehensnehmer versprechen lassen, sei nichts einzuwenden, auch wenn dadurch die Bank auf diese Weise die Möglichkeit gewinnt, sich einen Vollstreckungstitel ohne weitere gerichtliche Nachprüfung zu verschaffen. Banken – so die Kammer – haben bei Störungen bei der Abwicklung des Kreditverhältnisses, die sich typischerweise aus einer Verschlechterung der Vermögenslage ihrer Kunden ergeben, ein berechtigtes Interesse an einem raschen Zugriff.

Bei dieser Praxis wurde allerdings das Phänomen des massenhaften Verkaufs von Krediten von Banken an Finanzinvestoren nicht berücksichtigt. Der Darlehensnehmer habe nicht mit dem Verkauf des Kredites nebst Sicherheiten an eine Nichtbank rechnen müssen. Dieser Umstand führe dazu, dass dem bisherigen Abwägungsergebnis zugunsten der Banken die Grundlage entzogen wird. Denn die Möglichkeit des raschen Zugriffs auf das Vermögen des Schuldners dient allein dem Schutz der kreditgebenden Bank vor einem drohenden Vermögensverfall des Kunden. Sie soll die Ansprüche der Bank aus der Geschäftsverbindung mit dem Kunden sichern. 

„Davon kann aber keine Rede mehr sein, wenn die Kreditverbindlichkeit nebst Sicherheiten frei an beliebige Dritte verkauft und abgetreten werden darf. In den Händen eines die Forderung aufkaufenden Finanzinvestors, der anders als eine Bank nicht an einer langfristigen Geschäftsbeziehung, sondern an einer raschen Verwertung der Sicherheiten interessiert ist, verwandelt sich die Möglichkeit einer Vollstreckung ohne vorherige Nachprüfung in einem Erkenntnisverfahren in ein äußerst wirksames Druckmittel, dass ein erhebliches Missbrauchspotential mit sich bringt.“

Weiter heißt es:

„Vor dem Hintergrund, dass Finanzinvestoren keiner Bankerlaubnis nach § 1 Abs. KWG bedürfen und auch keiner laufenden Aufsicht nach & 6 KWG unterliegen, kommt dem geschilderten Missbrauchpotential ein erhebliches Gewicht zu. Denn die Durchsetzbarkeit etwaiger Schadenersatzansprüche ist nicht in der selben Weise gesichert, wie dies bei Banken, die einer strengen staatlichen Aufsicht und Kontrolle unterliegen, der Fall ist.“

Fazit:

Nach der Entscheidung des LG Hamburg ist es Investoren, die nicht im Besitz einer Bankenerlaubnis sind, verwehrt, aus der vom Darlehensnehmer abgegebenen Unterwerfungserklärung zu vollstrecken.

Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig. Das Landgericht hat die Rechtsbeschwerde zugelassen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat und einer grundsätzlichen Klärung bedarf.

Mit der vorliegenden Entscheidung sind jedoch die Erfolgsaussichten, Forderungen der Investoren nach sofortiger Rückzahlung der Darlehen oder Zustimmung zu höheren Zinssätzen abwehren zu können, außerordentlich gut.

Betroffene Darlehensnehmer bitten wir, einen Besprechungstermin in unseren Kanzleiräumen zu vereinbaren und hierbei sämtliche Unterlagen mitzuführen, um uns in die Lage zu versetzen, Ihnen einen kompetenten allumfassenden Rechtsrat zu erteilen.