Bienes Inmuebles en España

De acuerdo con el Codigo Civil, se refuta la calidad de bienes a todas las cosas que son o pueden ser objeto de apropiación; estos bienes pueden ser muebles o inmuebles. Dentro de los objetos clasificados como bienes inmuebles dentro de la legislacion española se encuentran las tierras, edificios, caminos y construcciones de todo género adheridas al suelo(Arts.333-334 CC).

Sobre los bienes anteriormente mencionados recae el derecho a la propiedad, que implica poder gozar y disponer de la cosa salvo las limitaciones legales, para proteger este derecho el propietario goza de acción reivindicatoria contra tenedores y poseedores. La expropiación solo puede ser conferida por Autoridad competente previa indemnización. El derecho de propiedad abarca la superficie como lo que esta debajo del terreno.

Modos de adquirir la Propiedad de Bienes inmuebles en España

La propiedad puede ser adquirida por la ocupación, por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, por vía contractual o por prescripción. Por medio de la ocupación se hacen apropiables aquellos bienes que carecen de dueño.

Por medio de la donación se transmita a titulo gratuito la propiedad a favor de otra persona. El donante debe estar en capacidad de celebrar contratos y que no hayan sido limitados o incapacitados por ley.

Por medio de Sucesión

La sucesion de derechos se da con la muerte de una persona. Esta puede darse por voluntad de la persona a través de un testamento o a falta de éste, por disposición de la ley. La primera se llama testamentaria, y la segunda legítima. Una sucesión puede contener elementos de las dos formas de suceder.

La herencia comprende todos los bienes, derechos y obligaciones de una persona, que no se extingan por su muerte. El acto por el cual una persona dispone para después de su muerte de todos sus bienes o de parte de ellos, se llama testamento.

El testamento solo puede ser otorgado por una persona mayor de 14 años y que este en capacidad mental. El testamento puede ser olográfico, abierto o cerrado, el olográfico es hecho a puño y letra del testador y es llevado a un juez tras la muerte de quien lo otorgó. El testamento abierto es realizado ante notario y dos testigos y el cerrado que tambien se otorga en la notaria, no se da a conocer a ninguna persona antes de la muerte del testador.

Contrato de compraventa de bienes inmuebles

Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente. El vendedor esta obligado a entregar y al saneamiento de la cosa. En los bienes inmuebles que requieren de escritura publica, la entrega se entendera cuando se otorge la escritura publica.

En España es frecuente la celebracion de un promesa de compraventa, en la que el comprador suele entregar el diez por ciento del valor del inmueble, estas son las llamadas arras. De no celebrarse posteriormente el contrato de compraventa, la parte que no haya incurrido en culpa podra conservar las arras (vendedor) o exigirlas dobladas (comprador).

Si se compra un inmueble a razón de un precio por unidad de medida o número, conocido como expresión de cabida, el vendedor está obligado a entregar la totalidad señalada en el contrato, si esto fuera imposible, podrá optar el comprador por exiguir una rebaja del precio o la rescisión del contrato, por el contrario, si el comprador recibe más de lo establecido deberá pagar el aumento siempre que no supere una vigésima parte.

El contrato de compraventa de bienes inmuebles se realiza mediante escritura ante notario y debe ser inscrita en lel Registro de la propiedad. En el Registro de la Propiedad se distinge si la cpmpra recae sobre un bien urbano o un bien rústico. De tratarse de un bien rústico, se debe señalar si son o no son divisibles (una finca de secano es indivisible hasta las cuatro hectáreas, y una de regadío hasta las 40 áreas) y si está arrendada o en régimen de aparcería. Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario.

Es recomendable antes de comprar un inmueble, comprobar que el vendedor sea el propietario absoluto del bien inmueble. Deudas, gravámenes, servidumbres e hipotecas estan incorporadas en el Registro de la Propiedad. Para verificar si el inmueble el urbano o rúral y los planes de desarrollo urbano en la zona, se puede acudir al Ayuntamiento.

Una vez efectuada la compra, el comprador debe informarlo ante la Gerencia Territorial del Catastro.

Tema Fiscal

En la compraventa de bienes inmuebles, el comprador puede acudir a un particular en el caso de buscuar un inmueble usado o si se trata de un inmueble nuevo directamente a traves del constructor. El tema fiscal será diferente en función del vendedor.

En el primer caso, cuando el vendedor es un particular, la operación está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este tributo estatal grava, entre otros actos, las segundas y posteriores transmisiones de la vivienda y asciende, normalmente, al tipo del 6% sobre el valor real de la adquisición, que en principio es el valor declarado en la escritura sin perjuicio de las posibles comprobaciones de la Hacienda Pública. En alguna comunidad autónoma el tipo de gravamen puede variar al 7%, como es el caso de Galicia, Aragón, Cataluña, Baleares, Madrid y Murcia.

En el segundo caso, si se compra un bien inmueble nuevo donde el vendedor es un promotor, al tratarse de una operación empresarial habitual, recae sobre dicha transacción el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), cuyo tipo general es el 7% sobre el precio escriturado, a excepción de las viviendas de protección oficial en régimen especial que están gravadas por un IVA al 4%. Al tratarse de la primera transmisión, el comprador abonará esta cantidad directamente al vendedor, el cual lo ha de ingresar posteriormente en la Hacienda Pública. En Canarias al no existir el IVA, el impuesto que se paga es el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) al 4,5%.

Si junto con la vivienda se adquiere una plaza de garaje, el tipo de IVA que se aplicará será el mismo. Sin embargo, si la compra de esa plaza se realiza por separado o posteriormente, el particular pagará el tipo general de IVA que es el 16%.

El comprador tiene la obligación de pago frente a este impuesto. Para tal efecto deberá dentro de los 30 dias siguientes a la firma de la escritura pública completar el impreso de liquidación, calcular el valor y efectuar el pago ante Administración de Hacienda de la comunidad autónoma correspondiente. La liquidación también puede llevarla a cabo un notario o un gestor colegiado.

En ambos casos, tanto para viviendas nuevas como usadas, el comprador deberá satisfacer a Hacienda el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), salvo que se trate de una vivienda de protección oficial (VPO), ya que la adquisición de ésta se encuentra exenta de tal impuesto. La cuantía de este tributo representa el 0,5% sobre el valor total garantizado (capital principal, intereses y gastos). No obstante, hay tipos distintos en algunas comunidades como País Vasco, Navarra, Cataluña y Valencia, que tienen capacidad para regular el tipo de gravamen del IAJD desde el año 1997.

A parte de los impuestos anteriormente señalados cabe mencionar la Plusvalia. El impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terreno de Naturaleza Urbana –Plusvalia- tiene carácter de impuesto municipal que grava en función de la revalorización de la vivienda desde la última compraventa. La Plusvalia se calcula teniendo en cuenta el valor catastral y el número de años que han transcurrido desde la anterior transmisión. El importe del impuesto dependerá del tiempo que el vendedor haya sido titular de la propiedad, aumentando con cada año de titularidad.El vendedor es el sujeto pasivo de este impuesto, aunque es muy común que, al revender una propiedad, el vendedor cargue el importe del impuesto al comprador en forma de un incremento del precio de venta. De manera que es el comprador quien normalmente termina pagando el impuesto de manera indirecta. Pero para conocer el importe exacto hay que acudir al ayuntamiento correspondiente, que es quien lo fija y aplica el tipo de gravamen.

Por último, otro impuesto que soporta directamente la vivienda, con independencia de quien sea su titular, es el Impuesto sobre Bienes e Inmuebles (IBI), conocido como "Contribución Urbana". Tiene una periodicidad anual y consiste en un porcentaje sobre el valor catastral de la vivienda o en caso de no conocer este importe se toma como referencia el precio real.

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